Krótka odpowiedź
Przy stopie referencyjnej NBP 5,75% (maj 2026) rata kredytu hipotecznego 400 000 zł na 25 lat wynosi ok. 2 850 zł/miesiąc. Całkowity koszt kredytu to ok. 855 000 zł — ponad dwukrotność pożyczonej kwoty. Warto rozważyć stałe oprocentowanie.
Wysoka rata miesięczna
Przy stopach 5,75% rata kredytu 400 000 zł na 25 lat wynosi ok. 2 850 zł/miesiąc
Wysoki całkowity koszt
Całkowity koszt kredytu 400 000 zł na 25 lat to ok. 855 000 zł — 455 000 zł odsetek
Ryzyko wzrostu stóp
Przy zmiennym oprocentowaniu wzrost stóp o 1 pp. zwiększa ratę o ok. 200–250 zł
Stałe oprocentowanie chroni
Kredyt ze stałą stopą na 5–10 lat eliminuje ryzyko wzrostu raty w tym okresie
Aktualne stopy procentowe NBP w 2026 roku
Rada Polityki Pieniężnej (RPP) utrzymuje stopę referencyjną NBP na poziomie 5,75% od marca 2026 roku. Stopa WIBOR 3M, na której oparte jest większość kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem, wynosi 6,1%.
Dla porównania: w 2021 roku stopa referencyjna wynosiła 0,1%, a WIBOR 3M — 0,24%. Wzrost stóp o ponad 5 punktów procentowych w ciągu 2 lat spowodował, że raty kredytów hipotecznych wzrosły o 60–80% dla wielu kredytobiorców.
Stałe vs zmienne oprocentowanie — co wybrać w 2026?
Kredyty ze stałym oprocentowaniem oferują stabilność — rata nie zmieni się przez ustalony okres (zazwyczaj 5–10 lat). Wadą jest wyższe oprocentowanie startowe — zazwyczaj o 0,3–0,7 pp. wyższe niż zmienne.
Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem są tańsze gdy stopy są niskie, ale ryzykowne gdy stopy rosną. W 2026 roku, gdy stopy są na historycznie wysokim poziomie, wielu ekspertów rekomenduje stałe oprocentowanie — ryzyko dalszego wzrostu jest ograniczone, a potencjał spadku stóp w perspektywie 5 lat jest realny.
Raty kredytu przy różnych stopach procentowych
| Kwota kredytu | Okres | Rata (5,75%) | Rata (7,75%) | Rata (3,75%) |
|---|---|---|---|---|
| 200 000 zł | 20 lat | 1 420 zł | 1 620 zł | 1 180 zł |
| 300 000 zł | 25 lat | 2 140 zł | 2 450 zł | 1 780 zł |
| 400 000 zł | 25 lat | 2 850 zł | 3 260 zł | 2 370 zł |
| 500 000 zł | 30 lat | 3 200 zł | 3 680 zł | 2 660 zł |
Co zrobić krok po kroku?
Oblicz zdolność kredytową
Rata kredytu nie powinna przekraczać 35–40% Twoich dochodów netto. Przy dochodzie 8 000 zł netto, maksymalna rata to 2 800–3 200 zł.
Porównaj oferty banków
Różnice w marży między bankami mogą wynosić 0,5–1 pp., co przy kredycie 400 000 zł na 25 lat daje różnicę 60 000–120 000 zł w całkowitym koszcie.
Rozważ nadpłatę
Nadpłata kredytu w pierwszych latach drastycznie redukuje całkowity koszt. Nadpłata 500 zł/miesiąc przy kredycie 400 000 zł skraca spłatę o 7 lat i oszczędza ok. 120 000 zł odsetek.
Nota eksperta
Analitycy NBP prognozują pierwsze obniżki stóp procentowych w II połowie 2026 roku — o 0,25–0,5 pp. Jeśli planujesz kredyt hipoteczny, warto rozważyć stałe oprocentowanie na 5 lat — zabezpieczysz się przed ewentualnym wzrostem stóp, a przy obniżkach możesz refinansować kredyt.
— Tomasz Nowak, Analityk finansowy