Krótka odpowiedź
Niezapłacony kredyt hipoteczny może skończyć się licytacją nieruchomości przez komornika. Jednak bank musi przejść przez długą procedurę — wypowiedzenie umowy, nakaz zapłaty, egzekucja. Masz wiele punktów, w których możesz zatrzymać ten proces.
Wypowiedzenie umowy
Bank może wypowiedzieć umowę po 60 dniach opóźnienia — wtedy cały kredyt staje się wymagalny
Nakaz zapłaty
Bank uzyska nakaz zapłaty w sądzie — zazwyczaj w ciągu 3–6 miesięcy od wypowiedzenia
Licytacja nieruchomości
Komornik może zlicytować nieruchomość — zazwyczaj za 75% wartości rynkowej w pierwszym terminie
Dług po licytacji
Jeśli cena licytacyjna nie pokryje długu, pozostała kwota nadal jest Twoim zobowiązaniem
Kiedy bank może wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego?
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 roku, bank może wypowiedzieć umowę gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 60 dni, a bank wcześniej wezwał kredytobiorcę do spłaty zaległości w terminie nie krótszym niż 14 dni roboczych.
Przed wypowiedzeniem bank musi poinformować Cię o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację. Masz 14 dni roboczych na złożenie takiego wniosku. Jeśli złożysz wniosek, bank nie może wypowiedzieć umowy do czasu jego rozpatrzenia.
Licytacja komornicza — jak przebiega i ile dostaniesz?
Licytacja komornicza nieruchomości przebiega w dwóch terminach. W pierwszym terminie cena wywoławcza to 75% wartości szacunkowej. Jeśli nikt nie kupi, w drugim terminie cena spada do 66,7% wartości szacunkowej.
Z uzyskanej kwoty komornik pokrywa: koszty egzekucji (ok. 15%), zaległe podatki i opłaty, wierzytelności zabezpieczone hipoteką (kredyt bankowy), pozostałe wierzytelności. Jeśli po spłacie wszystkich zobowiązań zostanie nadwyżka — trafia do Ciebie. Jeśli kwota licytacyjna nie pokryje długu — pozostałość nadal jest Twoim zobowiązaniem.
Harmonogram postępowania UFG
| Etap | Czas od pierwszej zaległości | Co możesz zrobić? |
|---|---|---|
| Monity banku | 1–30 dni | Zapłać zaległą ratę |
| Wpis do BIK | 31–60 dni | Wniosek o restrukturyzację |
| Wypowiedzenie umowy | 61–90 dni | Spłata całości lub ugoda |
| Nakaz zapłaty | 6–12 miesięcy | Sprzeciw od nakazu, mediacja |
| Egzekucja komornicza | 12–24 miesiące | Sprzedaż dobrowolna, upadłość |
| Licytacja | 24–36 miesięcy | Ostatnia szansa na ugodę |
Co zrobić krok po kroku?
Złóż wniosek o restrukturyzację
Banki mają ustawowy obowiązek rozpatrzenia wniosku. Możliwe opcje: wakacje kredytowe (do 8 miesięcy), wydłużenie okresu spłaty, zmiana waluty kredytu.
Rozważ dobrowolną sprzedaż
Sprzedaż nieruchomości za cenę rynkową jest lepsza niż licytacja komornicza za 75% wartości. Daje Ci kontrolę nad procesem i wyższą cenę.
Skonsultuj upadłość konsumencką
Upadłość konsumencka może chronić nieruchomość jeśli jest jedynym miejscem zamieszkania. Skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie upadłościowym.
Nota eksperta
W 2025 roku banki wypowiedziały 18 400 umów kredytów hipotecznych. Jednak tylko 3 200 spraw trafiło do licytacji komorniczej — w pozostałych przypadkach udało się zawrzeć ugodę lub sprzedać nieruchomość dobrowolnie. Działanie w ciągu pierwszych 90 dni dramatycznie zwiększa szanse na zachowanie nieruchomości.
— Anna Wiśniewska, Doradca finansowy