Krótka odpowiedź
Jeśli najemca nie płaci czynszu przez 3 miesiące, możesz wypowiedzieć umowę najmu z miesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli nie opuści mieszkania, musisz uzyskać wyrok eksmisyjny w sądzie — procedura trwa 6–18 miesięcy. Eksmisja bez wyroku sądowego jest nielegalna.
Utrata dochodów z najmu
Każdy miesiąc bez czynszu to strata — przy czynszu 2 500 zł/miesiąc to 30 000 zł rocznie
Długa procedura eksmisji
Eksmisja przez sąd trwa 6–18 miesięcy — przez cały czas najemca może mieszkać bez płacenia
Zniszczenie mieszkania
Nierzetelny najemca może zniszczyć mieszkanie — kaucja często nie pokrywa kosztów naprawy
Zakaz samowolnej eksmisji
Wyrzucenie najemcy bez wyroku sądowego jest przestępstwem — grozi do 3 lat więzienia
Kiedy możesz wypowiedzieć umowę najmu z powodu braku płatności?
Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy płatności. Przed wypowiedzeniem musisz uprzedzić najemcę na piśmie, wyznaczając mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości.
Jeśli najemca nie zapłaci w wyznaczonym terminie, możesz wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia (na koniec miesiąca kalendarzowego). Wypowiedzenie musi być złożone na piśmie pod rygorem nieważności.
Jak odzyskać zaległości od nierzetelnego najemcy?
Zaległości czynszowe możesz dochodzić w sądzie — pozew o zapłatę w postępowaniu upominawczym. Sąd wydaje nakaz zapłaty zazwyczaj w ciągu 2–4 tygodni. Jeśli najemca nie złoży sprzeciwu, nakaz staje się prawomocny i możesz skierować sprawę do komornika.
Komornik może zająć wynagrodzenie najemcy, konto bankowe i ruchomości. Jednak skuteczność egzekucji zależy od sytuacji finansowej najemcy — jeśli jest niewypłacalny, odzyskanie pieniędzy może być niemożliwe. Dlatego kluczowe jest sprawdzenie najemcy przed podpisaniem umowy.
Harmonogram postępowania UFG
| Etap | Czas trwania | Co możesz zrobić? |
|---|---|---|
| Zaległość 1–2 miesiące | Natychmiast | Wezwanie do zapłaty, negocjacje |
| Zaległość 3+ miesiące | Natychmiast | Wypowiedzenie umowy najmu |
| Najemca nie opuszcza | 1–3 miesiące | Pozew o eksmisję do sądu |
| Wyrok eksmisyjny | 3–12 miesięcy od pozwu | Wniosek do komornika o eksmisję |
| Eksmisja komornicza | 1–6 miesięcy od wyroku | Komornik przeprowadza eksmisję |
Co zrobić krok po kroku?
Wyślij wezwanie do zapłaty
Pisemne wezwanie do zapłaty zaległości z wyznaczeniem 30-dniowego terminu. Wyślij listem poleconym z potwierdzeniem odbioru — to dowód w ewentualnym postępowaniu sądowym.
Wypowiedz umowę najmu
Jeśli najemca nie zapłaci w wyznaczonym terminie, wyślij pisemne wypowiedzenie umowy z miesięcznym wyprzedzeniem. Zachowaj kopię z potwierdzeniem odbioru.
Złóż pozew o eksmisję
Jeśli najemca nie opuści mieszkania po upływie okresu wypowiedzenia, złóż pozew o eksmisję do sądu rejonowego. Opłata sądowa to 200 zł. Sąd wyznaczy termin rozprawy.
Nota eksperta
W 2025 roku polskie sądy rozpatrzyły 28 400 spraw o eksmisję. Średni czas od złożenia pozwu do wykonania eksmisji wyniósł 14 miesięcy. Najskuteczniejszą ochroną przed nierzetelnym najemcą jest: sprawdzenie w BIK i KRD przed podpisaniem umowy, kaucja w wysokości 3 miesięcy czynszu oraz umowa najmu okazjonalnego (umożliwia szybszą eksmisję).
— Marek Lewandowski, Radca prawny